Gestion locative longue durée · Vallée du Mont-Blanc
Gestion locative longue durée : 7 % TTC, et un locataire à l’année dans une vallée qui en manque
Depuis le 1er mai 2026, un propriétaire ne peut louer qu’un seul meublé de tourisme à Chamonix ou aux Houches. Le deuxième bien doit trouver une autre vocation. La location à l’année échappe entièrement à cette autorisation — et nous la gérons pour 7 % TTC des loyers encaissés.
Commission 7 % TTC
Assurance loyers impayés +3 % TTC
Sans engagement
Nos agences : Chamonix · Sallanches · Les Houches et Megève (sur rendez-vous) · Portail propriétaires
Un bien que nous gérons dans la vallée du Mont-Blanc
notre commission en gestion longue durée
Commission TTC sur les loyers encaissés
Assurance loyers impayés, en option
Biens gérés dans la vallée
Bureaux : Les Houches, Sallanches, Megève
Choisir entre les deux
Courte durée ou longue durée : la question n’est plus seulement financière
Jusqu’à récemment, arbitrer entre les deux revenait à comparer deux revenus. Ce n’est plus le cas. Dans la vallée de Chamonix, un propriétaire n’a droit qu’à une seule autorisation de changement d’usage, et la fiscalité du meublé de tourisme non classé s’est nettement durcie. Pour beaucoup de propriétaires, la vraie question est devenue : lequel de mes biens part en courte durée, et que fait l’autre ?
Notre commission en gestion longue durée
Notre commission en conciergerie courte durée
L’écart de commission reflète l’écart de travail : en courte durée nous gérons les annonces, la tarification quotidienne, les arrivées, le ménage et le linge entre chaque séjour. En longue durée, l’essentiel se joue une fois — bien choisir le locataire — puis dans la régularité du suivi. La courte durée rapporte généralement davantage en brut ; elle coûte aussi plus cher, demande plus de disponibilité et se heurte désormais à un quota.
Loyers d’annonce — appartements, T3 2025
| Chamonix-Mont-Blanc | 25,65 €/m² |
| Les Houches | 23,13 €/m² |
| Megève | 21,01 €/m² |
| Saint-Gervais-les-Bains | 18,15 €/m² |
| Combloux | 17,42 €/m² |
| Sallanches | 15,52 €/m² |
Un exemple — 60 m² à Chamonix
| Loyer d’annonce médian, charges comprises | 25,65 €/m² |
| Pour un appartement de 60 m² | 1 539 €/mois |
| Notre commission, 7 % TTC | −108 € |
| Assurance loyers impayés, 3 % TTC (option) | −46 € |
| Avant charges et fiscalité | 1 385 €/mois |
Sources : Carte des loyers 2025 (Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages), indicateurs calculés pour le troisième trimestre 2025. Il s’agit de loyers d’annonce charges comprises pour des logements loués vides, modélisés à partir d’annonces en ligne — et non de loyers réellement signés. L’exemple à 60 m² est une illustration arithmétique, pas une promesse.
Ce que nous ne vous dirons pas. Nous ne vous dirons pas que la longue durée rapporte plus. Dans la plupart des cas, elle rapporte moins en brut — et davantage en tranquillité, en prévisibilité et en coûts évités. Elle a du sens si votre bien est votre deuxième logement dans la vallée, si vous ne voulez pas gérer une saison, si votre logement se prête mal à la rotation, ou si vous préférez un revenu qui tombe tous les mois plutôt qu’un revenu qui dépend de l’enneigement. Nous faisons les deux calculs avant de vous conseiller, et il nous arrive de conseiller la courte durée.
Une précision sur ces chiffres. Aucun observatoire local des loyers ne couvre les communes de la vallée du Mont-Blanc : l’observatoire de Haute-Savoie ne suit qu’Annecy, Annemasse, Thonon et Cluses. La Carte des loyers est donc la seule source publique à l’échelle communale, et ses valeurs sont assorties d’intervalles de confiance larges. Nous ne publions pas de loyer pour les maisons : aucune valeur communale fiable n’existe.
Vous hésitez encore entre les deux ? Notre page conciergerie détaille la formule courte durée, ses résultats réels et son fonctionnement.
Vous cherchez plutôt à louer quelques mois, le temps d’une saison ? Voyez notre page logement saisonnier à Chamonix, d’un à quatre mois.
Comparer les deux
Combien votre bien rapporterait-il en courte durée ?
Le simulateur ci-dessous estime des revenus en location courte durée. Comparez son résultat au loyer longue durée de votre commune, plus haut sur cette page : c’est la comparaison la plus utile que vous puissiez faire avant de nous appeler.
Vous hésitez ? Nous faisons les deux calculs.
Dites-nous où se trouve votre bien, sa surface et sa capacité : nous vous renvoyons une estimation en courte durée et une fourchette de loyer à l’année, avec les frais de chaque formule. Gratuit, sans engagement, réponse sous 24 heures ouvrées.
Pourquoi maintenant
Six raisons pour lesquelles la longue durée revient dans la conversation
Ce n’est pas une mode. Trois textes récents et une pénurie de logements ont changé l’équation pour les propriétaires de la vallée. Voici les six éléments concrets, chacun vérifiable.
Un seul meublé de tourisme par propriétaire
La Communauté de communes de la vallée de Chamonix-Mont-Blanc limite les autorisations de changement d’usage à un bien par propriétaire à Chamonix et aux Houches, deux à Servoz et Vallorcine. Appliqué aux particuliers depuis le 1er mai 2025, et à tous les propriétaires, y compris les sociétés, depuis le 1er mai 2026. Si vous possédez deux logements ici, un seul peut partir en meublé de tourisme.
La location à l’année échappe à l’autorisation
Un logement loué par bail d’habitation, dont le locataire fait sa résidence, sort complètement du régime de changement d’usage. Pas de quota, pas d’autorisation à demander, pas de renouvellement tous les trois ans. C’est la voie la plus simple pour un deuxième bien.
L’expérimentation « location mixte »
Depuis le 1er mai 2026 et jusqu’au 30 avril 2028, à Chamonix, aux Houches et à Servoz, un logement loué à un travailleur saisonnier pendant au moins quatre mois continus ouvre droit à une autorisation de changement d’usage supplémentaire pour le louer en meublé de tourisme le reste de l’année. Autrement dit : loger un saisonnier permet de dépasser le quota. C’est une autorisation en plus — ni une subvention, ni une garantie de loyer.
La loi Le Meur a durci la fiscalité
Depuis les revenus perçus au 1er janvier 2025, un meublé de tourisme non classé relève d’un abattement micro-BIC de 30 % plafonné à 15 000 € de recettes, contre 50 % et 77 700 € pour un meublé classé. L’objectif affiché du législateur était d’inciter à louer à l’année. Pour un petit meublé non classé, l’arbitrage a changé.
Un logement réellement vide est taxé
Les six communes du secteur sont classées en zone touristique et tendue : la taxe sur les logements vacants s’y applique automatiquement depuis le 1er janvier 2024, dès un an de vacance, au taux de 17 % puis 34 % de la valeur locative cadastrale. Attention à ne pas se méprendre : un logement meublé soumis à la taxe d’habitation est une résidence secondaire et n’est pas concerné. La taxe vise les logements réellement vides.
La demande à l’année est réelle
À Chamonix, 39,5 % des résidences principales sont occupées par des locataires — 1 723 ménages. Et une étude Action Logement citée par le programme local de l’habitat du Pays du Mont-Blanc recense 1 726 saisonniers venus de l’extérieur, dont 1 331 logés en location « dans une situation fragile ». La demande n’est pas le problème ici.
Ce que nous faisons
Un interlocuteur unique, du choix du locataire au reversement des loyers
La gestion longue durée se joue sur deux choses : le locataire que vous prenez, et la régularité du suivi ensuite. Nos équipes travaillent depuis plusieurs adresses dans la vallée — Chamonix, Sallanches, Les Houches et Megève.
Choix des locataires
Sélection rigoureuse : étude des dossiers, vérification des revenus, analyse de solvabilité et contrôle des références. C’est la décision qui détermine les trois années suivantes.
Administration du bail
Rédaction du bail, état des lieux, renouvellement, révision annuelle du loyer, gestion des congés et suivi des documents obligatoires. Nous choisissons avec vous le bail adapté à votre bien.
Perception et comptabilité
Encaissement des loyers, gestion du dépôt de garantie, relances en cas d’impayé et compte rendu détaillé sur votre portail propriétaire.
Gestion de la propriété
Suivi des demandes du locataire, coordination des réparations, entretien du bien et respect de vos obligations de bailleur. Réseau d’artisans de la vallée, facturé au coût réel.
Assistance 24h/24
Plomberie, électricité, sinistre : intervention rapide pour protéger votre logement et le confort de l’occupant. Nos équipes sont dans la vallée, pas à Genève.
Assurance loyers impayés
En option, pour 3 % TTC supplémentaires : vos loyers vous sont versés même en cas d’impayé. Nous vous disons franchement quand elle vaut le coût et quand elle ne le vaut pas.
Le marché en chiffres
Six chiffres publics, et ce qu’ils disent de la location à l’année
Chacun avec sa zone géographique, son année et sa source. Nous les avons vérifiés un par un auprès des sources officielles avant de les publier.
le m² par mois à Chamonix — loyer d’annonce charges comprises, appartement loué vide
Commune de Chamonix-Mont-Blanc · T3 2025
Carte des loyers — DHUP
le m² par mois à Sallanches — le loyer le plus accessible des six communes
Commune de Sallanches · T3 2025
Carte des loyers — DHUP
des résidences principales de Chamonix sont occupées par des locataires, soit 1 723 ménages
Commune de Chamonix-Mont-Blanc · 2023
INSEE — recensement
saisonniers venus de l’extérieur du territoire, dont 1 331 logés en location
Pays du Mont-Blanc
Étude Action Logement citée par le PLH 2022-2028
meublé de tourisme autorisé par propriétaire à Chamonix et aux Houches
Vallée de Chamonix-Mont-Blanc · 1er mai 2026
Délibération 2025.00104
puis 34 % : la taxe sur les logements vacants, dès un an de vacance
Zone touristique et tendue · depuis le 1er janvier 2024
Article 232 du code général des impôts
Ce que ces chiffres disent à un propriétaire. La vallée compte des dizaines de milliers de résidences secondaires et très peu de logements disponibles à l’année. Les collectivités le disent elles-mêmes : la Communauté de communes de la vallée de Chamonix constate que la situation des saisonniers « se précarise d’année en année en raison de la cherté et de la rareté des logements disponibles à la location en saison ». Pour un propriétaire qui a un deuxième bien, c’est un marché où l’on ne cherche pas longtemps un locataire.
Sources et méthodologie. Données vérifiées le 3 septembre 2026. Loyers : Carte des loyers 2025 (DHUP), indicateurs d’annonce charges comprises calculés pour le troisième trimestre 2025, estimation au niveau communal. Population et logement : INSEE, recensement 2023. Saisonniers : étude Action Logement citée par le programme local de l’habitat 2022-2028 de la Communauté de communes Pays du Mont-Blanc, dont le périmètre n’inclut ni Chamonix ni Les Houches ; le PLH ne date pas cette étude. Changement d’usage : délibération 2025.00104 de la Communauté de communes de la vallée de Chamonix-Mont-Blanc, adoptée le 25 septembre 2025. Taxe sur les logements vacants : article 232 du CGI, zonage issu du décret du 22 décembre 2025.
Quel bail pour quel locataire
Quatre baux possibles, et celui qui convient à votre bien
Le choix du bail n’est pas une formalité : il fixe la durée pendant laquelle vous vous engagez, le dépôt que vous pouvez demander et le préavis de votre locataire. Dans une vallée où une partie de la demande est saisonnière, ce choix change beaucoup de choses. Nous le faisons avec vous.
| 3 ansbail nu — durée minimale, bailleur particulier | 1 anbail meublé — reconduction tacite | 1 à 10 moisbail mobilité — sans dépôt de garantie | 9 moisbail étudiant — meublé |
1 · Le bail nu, trois ans
La location non meublée s’engage pour trois ans minimum quand le bailleur est un particulier, six ans pour une société, avec reconduction tacite. Une durée réduite à un an minimum est possible si vous devez récupérer le logement pour un motif familial ou professionnel précis, à condition de l’écrire dans le bail. Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges. C’est la formule la plus stable, et celle qui demande le moins d’intervention.
2 · Le bail meublé, un an
Un an, reconduction tacite, dépôt de garantie de deux mois hors charges. Le préavis du locataire n’est que d’un mois, ce qui donne de la souplesse aux deux parties mais une rotation plus fréquente. Le logement doit comporter la liste de meubles fixée par décret — nous vérifions ce point avant la mise en location, car un meublé incomplet peut être requalifié en location nue.
3 · Le bail mobilité, un à dix mois
Conçu pour les personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Durée libre de un à dix mois, non renouvelable, et aucun dépôt de garantie n’est autorisé. C’est le bail qui correspond le mieux à une saison — sous réserve que le locataire entre bien dans l’une de ces situations, ce que nous vérifions au cas par cas.
4 · Le bail étudiant, neuf mois
Neuf mois, en meublé, réservé aux étudiants, dépôt de garantie de deux mois. Une piste réelle dans un secteur qui accueille des formations, et qui libère le logement pour l’été. Le préavis du locataire est d’un mois en meublé et de trois mois en location nue, sauf cas de réduction prévus par la loi.
Le point à ne pas manquer. Si votre logement se trouve à Chamonix, aux Houches ou à Servoz, un bail d’au moins quatre mois continus avec un travailleur saisonnier vous ouvre, jusqu’au 30 avril 2028, une autorisation de changement d’usage supplémentaire pour louer en meublé de tourisme le reste de l’année. C’est le seul dispositif du secteur qui récompense concrètement la location à l’année. Nous montons le dossier avec vous.
Ils nous font confiance
Ce que disent nos propriétaires et nos locataires
Six avis Google, reproduits mot pour mot.
Avis publiés sur notre fiche Google principale, reproduits sans correction d’orthographe ni de ponctuation. Lire les 281 avis sur Google
Questions fréquentes
La gestion longue durée : ce qu’on nous demande
Combien coûte votre gestion locative longue durée ?
7 % TTC des loyers encaissés, sans frais cachés. Vous pouvez y ajouter une assurance loyers impayés pour 3 % TTC supplémentaires. C’est nettement moins que notre commission en conciergerie courte durée (19 % TTC), parce que le travail n’est pas le même : pas d’annonce à retarifer chaque jour, pas de ménage entre deux séjours, pas de linge à renouveler chaque semaine. Les interventions techniques sont facturées au coût réel, sans marge.
J’ai deux biens dans la vallée. Que puis-je en faire ?
Depuis le 1er mai 2026, la vallée de Chamonix n’accorde qu’une seule autorisation de changement d’usage par propriétaire — un bien à Chamonix et aux Houches, deux à Servoz et Vallorcine. Concrètement : un seul de vos deux logements peut partir en meublé de tourisme. Le second peut être loué à l’année, ce qui ne demande aucune autorisation, ou rester à votre usage. C’est la situation la plus fréquente parmi les propriétaires qui nous appellent aujourd’hui.
Qu’est-ce que la « location mixte » ?
C’est une expérimentation de la Communauté de communes de la vallée de Chamonix, en vigueur du 1er mai 2026 au 30 avril 2028 à Chamonix, aux Houches et à Servoz. Si vous louez un logement à un travailleur saisonnier pendant au moins quatre mois continus, vous obtenez une autorisation de changement d’usage supplémentaire vous permettant de le louer en meublé de tourisme le reste de l’année. C’est le seul dispositif local qui récompense la location à l’année. Attention : c’est une autorisation, pas une aide financière ni une garantie de loyer.
Combien puis-je espérer de loyer ?
Les loyers d’annonce publiés par la Carte des loyers pour le troisième trimestre 2025 vont de 15,52 €/m² par mois à Sallanches à 25,65 €/m² à Chamonix, charges comprises, pour un appartement loué vide. Ce sont des loyers demandés, pas des loyers signés, et les intervalles de confiance sont larges. Pour votre bien précis, nous partons de son adresse, de sa surface, de son état et de la demande réelle du moment. L’estimation est gratuite.
Que se passe-t-il si mon locataire ne paie pas ?
Cela commence bien avant l’impayé : nous vérifions les revenus, la solvabilité et les références avant de retenir un dossier, et c’est la partie du travail sur laquelle nous ne transigeons pas. Si un impayé survient malgré tout, nous gérons les relances et le suivi. L’assurance loyers impayés, en option pour 3 % TTC, prend le relais et vous verse le loyer. Nous vous dirons franchement si elle se justifie sur votre bien.
Puis-je récupérer mon logement quand je veux ?
Non, et c’est la vraie contrepartie de la longue durée. Un bail nu vous engage pour trois ans et vous ne pouvez y mettre fin qu’à l’échéance, avec un préavis de six mois et pour un motif prévu par la loi : reprise pour vous ou un proche, vente, ou motif légitime et sérieux. Un bail meublé vous engage un an avec trois mois de préavis. Le bail mobilité, de un à dix mois, s’arrête tout seul — c’est la formule à regarder si vous voulez récupérer votre bien à date certaine.
Propriétaires dans la vallée
Parlons de votre bien
Nous vous donnons les deux chiffres — le loyer à l’année et le revenu en courte durée — et un point clair sur ce que la réglementation vous autorise. Réponse sous 24 heures ouvrées, sans engagement.
Nous rencontrer
Agence de Chamonix
Notre nouvelle agence principale et quartier général. Ouvert 7j/7, 9h – 17h. Nous recevons les propriétaires sur place.
